7 PREGUNTAS FRECUENTES ACERCA DE LA MEJORA DE HIPOTECAS
La portabilidad hipotecaria, también llamada mejora de hipoteca o sustitución es un servicio cada vez más popular en México. De acuerdo con datos de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, al cierre del primer trimestre de este año (2016) se han efectuado 5,500 traspasos de hipotecas de un banco a otro a través de la modalidad de subrogación de acreedor, lo cual representa un incremento de 19% respecto a traspasos iguales realizados durante el primer trimestre de 2015.
A pesar de este crecimiento, todavía quedan muchas dudas sobre qué es la portabilidad hipotecaria y qué hacer si quieres mejorar las condiciones de tu crédito hipotecario a través de este mecanismo.
A continuación presentamos algunas de las dudas más frecuentes:
1. ¿Qué es la portabilidad hipotecaria?
El nombre técnico de la portabilidad hipotecaria es “subrogación de acreedor” y consiste en que un banco adquiera el crédito hipotecario que tienes contratado con otro banco, ofreciéndote mejores condiciones, especialmente en lo que se refiere a la tasa de interés, pero pudiéndose tratar también de plazo, mensualidad, esquema, etc…
La portabilidad hipotecaria no se trata propiamente de extinguir con un crédito nuevo el crédito que actualmente tienes con un banco, ya que este proceso generaría gastos mayores, como la cancelación de la primera hipoteca, la constitución de una nueva hipoteca, la comisión por apertura de crédito y un pago de derechos considerable. Se trata simplemente de sustituir al acreedor dentro del crédito original, el cual seguirá quedando garantizado al amparo de la misma hipoteca primeramente constituida, modificando únicamente en la inscripción correspondiente en el Registro Público de la Propiedad el nombre del acreedor, el nuevo plazo para el pago y la nueva tasa de interés.
2. ¿En qué gastos se incurre con la portabilidad hipotecaria?
Tomando en cuenta que la portabilidad hipotecaria no consiste en extinguir un crédito y contratar otro, sino en subrogar al acreedor original en el mismo crédito, los gastos en los que se incurre son marginales con relación al beneficio que se obtiene al mejorar la tasa de interés, y son los derechos de registro, gastos notariales, avalúo y en algunos casos comisiones por apertura, manejo de crédito, etc….
Es importante señalar que no se tiene que volver a escriturar el inmueble ni pagar impuestos. Lo que se hace sólo es una modificación a la inscripción que ya existe en el Registro Público de la Propiedad, en la que se establece el cambio de acreedor y de tasa, mediante un convenio que se otorga ante notario.
Los Registros Públicos de la Propiedad están regulados por leyes locales; por lo tanto, el costo por la inscripción de esta modificación variará según sea la entidad.
3. ¿Mi banco podría negarse a la subrogación de la hipoteca?
No. Con la reforma financiera de 2014 se realizaron modificaciones al artículo 15 de la Ley de Transparencia y Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, que regula la subrogación de acreedor. Con base en la regulación vigente, el banco está obligado a traspasar la hipoteca a otro banco si así lo decide el acreditado.
En algunos casos, el banco acreedor original ofrece mejoras a las condiciones del crédito para igualar las de la competencia con el fin de retener al cliente. En estos casos también tendría que realizarse un convenio modificatorio al crédito y, consecuentemente, a la hipoteca. Ese convenio se otorga ante notario y deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad con las mismas ventajas de rapidez y costos reducidos.
4. ¿Qué ventajas y desventajas tiene la portabilidad hipotecaria?
Desventajas no hay ninguna. Si existe un banco que ofrece mejores condiciones de crédito, especialmente en cuanto a la tasa de interés, la portabilidad hipotecaria siempre es positiva para el cliente. Como ya comentamos, sí se incurre en ciertos gastos, pero éstos son marginales con relación al beneficio que se obtiene.
5. Si tengo un crédito de INFONAVIT, FOVISSTE o ISSFAM, ¿lo puedo sustituir con otro acreedor que me ofrezca mejores condiciones?
No. En términos de los artículos 15 y 17 de la Ley de Transparencia y Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, estos organismos NO están obligados a recibir pagos provenientes de instituciones de crédito para efectos de transmitir a éstos los créditos de sus acreditados.
6. ¿Hay algún riesgo a la seguridad jurídica del inmueble después de una subrogación hipotecaria?
No, el convenio correspondiente se otorga ante notario.
7. ¿Qué pasos debo seguir para subrogar mi crédito hipotecario?
Si tienes la inquietud de renegociar tu crédito hipotecario, en primer lugar busca si existe alguna otra entidad financiera que te ofrezca mejores condiciones de crédito. Deberás entregar a este banco la documentación que requiera sobre el inmueble.
Una vez que hayas identificado un banco que te ofrezca condiciones más atractivas, acércate a tu banco y solicita un “estado de cuenta para efectos de subrogación”. El banco acreditante está obligado a emitirlo en un plazo de 15 días naturales.
Transcurrido el plazo, si el banco acreditante no ha entregado el “estado de cuenta para efectos de subrogación” deberás presentarte en la CONDUSEF (Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros) a fin de que coadyuve con tu solicitud.
La solicitud del “estado de cuenta para efectos de subrogación” es lo que da por enterado al banco acreditante que el acreditado está buscando subrogar su crédito hipotecario.
Una vez que tengas el “estado de cuenta para efectos de subrogación” deberás entregarlo al banco que te ofrece condiciones más favorables. Este banco pagará el saldo del crédito al banco original y el crédito hipotecario quedará trasladado.
Es en este momento que deberás acudir a un notario y pagar los derechos de registro.
La subrogación de acreedor busca generar un ambiente de competencia en los servicios financieros que beneficie al consumidor con mejores tasas. Si existe la posibilidad de mejorar las condiciones de tu crédito, no lo dejes pasar y busca alternativas.
Fuente: www.forbes.com.mx
